Das Wegerecht – was ist wichtig für Immobilieneigentümer?

Man unterscheidet zwischen zwei Arten von Dienstbarkeiten: den Grunddienstbarkeiten und den persönlichen Dienstbarkeiten.

• Bei den Grunddienstbarkeiten haftet das Recht am Grund und kommt dem jeweiligen Eigentümer des Grundes zu. Grunddienstbarkeiten sollen die bessere Nutzung des Grundstücks ermöglichen. Daher ist auch das Wegerecht eine Grunddienstbarkeit. Da die Dienstbarkeit an das Grundstück gebunden ist und nicht nur einer bestimmten Person zusteht, besteht sie auch bei einem Eigentümerwechsel fort. Beim Kauf einer Liegenschaft, der ein solches Recht zukommt, geht dieses Recht automatisch auf den
  Käufer über.
• Personaldienstbarkeiten kommen hingegen ausschließlich einer Person zu und sollen gerade dieser Person einen Vorteil verschaffen. Sie enden daher in der Regel mit dem Ableben dieser Person. Eine solche persönliche Dienstbarkeit ist zum Beispiel ein Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht.

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Das Wegerecht muss im Grundbuch eingetragen werden, um gültig zu sein. Da von einem solchen Recht immer zwei Grundstücke betroffen sind, muss es auch bei beiden Grundstücken im Grundbuch vermerkt werden.

Bei belasteten Liegenschaft, also der Liegenschaft deren Eigentümer das Überqueren durch den Nachbarn dulden muss, wird das Recht im C-Blatt (Lastenblatt) des Grundstücks vermerkt. Bei der Liegenschaft, deren Eigentümern das Recht zukommt, über das Grundstück ihres Nachbars zu gehen, wird das Wegerecht im A2-Blatt des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung von Dienstbarkeiten kann beim zuständigen Grundbuchsgericht von einem Anwalt oder Notar beantragt werden.

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Ein Wegerecht kann entstehen, wenn sich zwei Immobilieneigentümer benachbarter Grundstücke in einem Vertrag auf ein solches einigen. In dieser Vereinbarung wird die Wegnutzung eindeutig definiert.

Ein Erblasser kann in einer letztwilligen Verfügung ein Wegerecht zu Gunsten einer anderen Person einrichten. Dieses Recht tritt nach Ableben des Verfassers in Kraft.

Auf Antrag eines Eigentümers, dessen Grundstück nicht an das öffentliche Straßennetz angebunden ist, kann das Gericht gegen angemessene Entschädigung ein Notwegerecht über den Grund des Nachbarn errichten. Dabei sind folgende Voraussetzungen zu beachten: Die Nutzung dessen Grundstücks darf nicht erheblich beeinträchtigt werden und der Vorteil, der dem Berechtigten entsteht, muss größer sein als der Nachteil, der dadurch dem anderen entsteht.

Oft werden fremde Grundstücke über Generationen hinweg mitbenutzt im Glauben man sei dazu berechtigt. Wenn diese Nutzung über mehr als 30 Jahre ungestört erfolgt, können dadurch Rechte erworben werden. 

Das Wegerecht entsteht in diesem Fall ausnahmsweise ohne Grundbucheintragung. Ist das Recht nicht im Grundbuch eingetragen, kann es beim Verkauf verloren gehen. Dazu kommt es, wenn der Käufer der mit der Dienstbarkeit belasteten Liegenschaft keine Kenntnis vom Bestehen des Rechts hat. Um das zu verhindern, sollten auch diese durch Ersitzung erworbene Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden.

Offenkundige Dienstbarkeiten sind solche, die beim Verkauf einer Liegenschaft offensichtlich sind. Wenn bei angemessener Aufmerksamkeit bei der Besichtigung ein Weg zu erkennen ist, der zum Nachbargrundstück führt, kann beim Kauf eine Dienstbarkeit entstehen. Wegen der Offenkundigkeit ist es dann nicht erforderlich, dass die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen war.

Das Entgelt für das Wegerecht kann vertraglich frei vereinbart werden. Es können jedoch auch unentgeltliche Nutzungsrechte vereinbart werden. Zusätzlich zum unter Umständen vereinbarten Entgelt fallen Kosten für die Eintragung im Grundbuch an und auch die Notariats- bzw. Anwaltskosten sind einzuplanen.

Die Kosten für die Grundbucheintragung liegen zwischen 44 und 62 € für den Antrag und zusätzlichen 1,1 Prozent vom Wert des Rechts.

Das Wegerecht muss möglichst schonend ausgeübt werden und darf nicht eigenmächtig erweitert werden. Die Instandhaltung des Weges obliegt dem Berechtigten, wobei sich der Eigentümer des mit dem Recht belasteten Grundstücks bei gemeinsamer Nutzung des Weges an den Kosten zu beteiligen hat.

Das Wegerecht kann auf unterschiedliche Arten erlöschen:

• Zeitablauf bei zeitlich befristet eingeräumten Wegerechten
• Durch Verzicht des Berechtigten
• Verjährung bei 30-jährigem Nichtgebrauch: Wenn ein Weg über mehr als 30 Jahre von einer anderen Person, im Glauben sie sei dazu berechtigt, benutzt wird, stehen ihr dadurch Rechte zu. Dadurch kann das Wegerecht des ursprünglich Berechtigten erlöschen.
• Der Verpflichtete widersetzt sich der Ausübung dieses Rechts. Der Berechtigte unternimmt dabei in drei aufeinanderfolgenden Jahren nichts dagegen und macht sein Recht nicht geltend. Ein Recht kann also erlöschen, wenn es über drei Jahre nicht in Anspruch genommen wird und der Berechtigte an der Ausübung seines Rechts behindert wird.

Wegerechte schränken die Rechte des Eigentümers ein. Das spiegelt sich im Wert der Liegenschaft wider. Beim Verkauf einer Liegenschaft, die mit einem solche Recht belastet ist, kann damit ein geringerer Kaufpreis erzielt werden.

Sollten Sie dem entgegenwirken wollen, kann es sinnvoll sein, dem Berechtigten im Gegenzug für den Verzicht auf sein Recht eine Abfindung zu bezahlen, um dann zu einem marktüblichen Wert verkaufen zu können.

Im umgekehrten Fall, also Sie Berechtigter sind, kann sich das wertsteigernd auswirken. Das im Grundbuch eingetragene Wegerecht bietet dann dem Käufer die Sicherheit auf jeden Fall zu seinem Grundstück zu gelangen.