Das Grundbuch in Österreich - 5 wissenswerte Fakten
von Sebastian Haupt
12. Mai 2023
Immobilien
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem alle Grundstücke und deren Eigentümer in Österreich erfasst sind. Besonders beim An- und Verkauf von Immobilien spielt es eine zentrale Rolle. Denn ohne Eintragung in das Register wird man nicht rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.
Ein Grundbuchauszug mag auf den ersten Blick für etwas Überforderung sorgen, doch kann ein grundlegendes Verständnis dieses Dokuments vor Fehlentscheidungen bei Immobiliengeschäften bewahren. Alles was Sie dazu wissen sollten, erfahren Sie in folgendem Artikel.
Geschichtlicher Hintergrund
Das Grundbuch geht auf die mittelalterlichen Stadtbücher zurück. Schon damals wurden vom Stadtschreiber Aufzeichnungen über Rechtsgeschäfte zwischen Bürgern, wie etwa Liegenschaftsangelegenheiten, Heiratsverträge und vieles mehr, geführt.
Was ist das Grundbuch?
Es handelt sich um ein öffentliches Verzeichnis und gibt Auskunft über die bestehenden Rechte, Belastungen und Eigentumsverhältnisse an Grundstücken. Es wird von den Grundbuchämtern geführt, welche an den Bezirksgerichten angesiedelt sind. Bei den Bezirksgerichten kann jedermann gegen eine Gebühr von € 15,- Einsicht nehmen. Zugang zum Grundbuch haben Sie zudem bei Rechtsanwälten, Notaren oder über das Internet.
Wozu gibt es das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches einen Überblick über die Eigentumsverhältnisse an Immobilien und Grundstücken in Österreich gibt. Die Eintragung dient somit als Nachweis des Eigentums und ist vor allem für die Übertragung von großer Bedeutung. Im Sinne des Rechtsschutzes kann auf die Richtigkeit der Eintragungen in der Regel vertraut werden.
Die Grundbucheintragung ist eine Voraussetzung für den rechtmäßigen Eigentumserwerb an Liegenschaften. Ohne die Eintragung kann beim Immobilienverkauf kein Eigentum an den Käufer übergehen.
Aufbau des Grundbuchs
1. Hauptbuch
Für jede Liegenschaft gibt es eine Einlage, der eine Einlagezahl (EZ) zugeordnet ist. Diese Einlagen sind in 3 “Blätter” (Teile) aufgegliedert:
A-Blatt (Gutsbestandsblatt)
Das A-Blatt enthält die Aufschrift, also die Bezeichnung der Liegenschaft und die Einlagezahl und gliedert sich in weitere 2 Teilbereiche:
Abteilung A1:
In der Abteilung A1 findet man alle Grundstücke mit der Grundstücksnummer und Nutzungsart verzeichnet.
Abteilung A2:
Die Abteilung A2 enthält alle mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte. Wenn Ihnen als Eigentümer etwa eine Grunddienstbarkeit zukommt, z.B.: ein Wegerecht am Nachbargrundstück, ist dies vermerkt.
B-Blatt (Eigentumsblatt):
Im B-Blatt oder Eigentumsblatt befinden sich alle Informationen zu den Eigentumsverhältnissen an der Liegenschaft. Hier finden Sie also die Eigentümer und gegebenenfalls auch die Angabe deren Miteigentumsquote.
C-Blatt (Lastenblatt):
Das C-Blatt enthält alle mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Belastungen. Das sind vor allem Pfandrechte/Hypotheken und Dienstbarkeiten in dienender Stellung. Diese bilden das Gegenstück zu den Dienstbarkeiten im A2 Blatt. So eine Dienstbarkeit kann beispielsweise bedeuten, dass ein Nachbar ein Wegerecht an Ihrem Grundstück hat.
Eine Hinterlegung der Liegenschaft bei einer Bank für einen Hypothekarkredit, würde somit im Lastenblatt aufscheinen. Auch Reallasten sind im C-Blatt vermerkt. Der Grundstückseigentümer ist dem Reallastberechtigten zur Erbringung bestimmter Leistungen wie etwa Geldrenten verpflichtet. Veräußerungs- und Belastungsverbote, Vor- und Wiederkaufsrechte oder eingetragene Mietrechte werden ebenso im Lastenblatt vermerkt.
2. Urkundensammlung
In der Urkundensammlung finden sich alle Urkunden, die für die Eintragung erforderlich waren, beispielsweise also etwa ein Kaufvertrag über die Liegenschaft.
3. Hilfseinrichtungen
Neben dem Hauptbuch und der Urkundensammlung gibt es noch zahlreiche Hilfseinrichtungen, die das Auffinden einer Einlage erleichtern:
- Katastralmappe: grafische Darstellung der örtlichen Lage und Grenzen der Grundstücke
- Personenverzeichnis: enthält Name und Anschrift des Liegenschaftseigentümers
- Grundstücksverzeichnis: enthält für jede Katastralgemeinde die Grundstücksnummer
- Anschriftenverzeichnis: die Anschriften der Grundstücke für jede Ortsgemeinde
Zur Funktion der einzelnen Verzeichnisse erfahren Sie unten nähere Informationen.
So finden Sie eine Grundbuchseinlage:
Mit der Einlagezahl
Um einen Grundbuchauszug zu beantragen, müssen Sie Kenntnis von der Katastralgemeinde und der Einlagezahl der Liegenschaft haben. Die Katastralgemeinde muss nicht zwingend ident mit der politischen Gemeinde sein. Sie ist erforderlich, weil das Hauptbuch von den zuständigen Gerichten jeweils für diese Katastralgemeinden angelegt wird.
Ist Ihnen die Einlagezahl bekannt, wird das Auffinden der gewünschten Einlage keine Schwierigkeiten bereiten.
Ohne der Einlagezahl
Kennen Sie die Einlagezahl nicht, gibt es verschiedene Wege diese herauszufinden:
- über das Personenverzeichnis:
Wenn der Name des Liegenschaftseigentümers bekannt ist, kann die Einlagezahl über das Personenverzeichnis ausfindig gemacht werden. - über das Anschriftenverzeichnis:
Ist hingegen die Anschrift bekannt, kann über das Anschriftenverzeichnis die Einlagezahl ermittelt werden. - über das Grundstücksverzeichnis:
Wenn auch diese Daten nicht vorhanden sind, kann in der Katastralmappe (diese enthält die grafische Darstellung des Katasters) die Nummer des Grundstücks festgestellt werden und durch einen Blick in das Grundstücksverzeichnis kann dann die Einlagezahl gefunden werden.
Fazit
Auch wenn ein Grundbuchauszug zunächst unübersichtlich wirken mag, ergibt sich bei genauerem Betrachten doch ein sehr klarer Aufbau. Wenn Sie also wissen, wo Sie nachschauen müssen, ist das das Register leicht zu durchschauen und liefert Ihnen wichtige Informationen. Und Nachschlagen lohnt sich - denn die geringen Kosten für einen Grundbuchauszug sind im Ernstfall weitaus leichter zu verkraften als die Gefahren, die bei unzureichender Information vor einem Immobiliengeschäft drohen können.
