Vorkaufsrecht – 5 wissenswerte Fakten

Die Gründe, sich für ein Vorkaufsrecht zu entscheiden, sind vielfältig:

•  So kann es etwa dem Verkäufer ein Anliegen sein, dass der Immobilienbesitz in der
  Familie bleibt oder
• wenn die Immobilie aufgrund finanzieller Schwierigkeiten verkauft werden muss, kann
  sie der vorherige Eigentümer durch ein Vorkaufsrecht zurückerwerben.

Die Sicherungsfunktion wird vor allem in Fällen wo zwei Personen gemeinsam Eigentümer einer Liegenschaft sind deutlich. In diesem Fall können sie sich durch ein wechselseitig eingeräumtes Vorkaufsrecht gegen den Verkauf des anderen Miteigentumsanteils, der einen neuen Miteigentümer bedeuten würde, absichern.

Ein Vorkaufsrecht verpflichtet den Eigentümer einer Liegenschaft im Falle eines Verkaufs die
jeweilige Liegenschaft dem Vorkaufsberechtigten zuerst zu denselben Bedingungen
anzubieten, bevor ein Verkauf an einen Dritten erfolgen kann. Der Vorkaufsberechtigte
nimmt somit eine Art Wartestellung ein, er kann von seinem Recht die Immobilie zu
erwerben erst bei deren Verkauf Gebrauch machen.
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Das Vorkaufsrecht kann auf zwei verschiedene Arten gestaltet sein:

1. Im klassischen Fall wird die Immobilie den Vorkaufsberechtigten im Verkaufsfall zu
   denselben Bedingungen angeboten wie dem Dritten. Der Kaufpreis darf weder höher
   noch niedriger ausfallen und der Kaufvertrag kann nicht abgeändert werden. Diese Art
   des Vorkaufsrechts gilt jedoch nur beim Verkauf. Andere Erwerbsarten wie etwa ein
   Tausch oder eine Schenkung lösen keinen Vorkaufsfall aus. Der Vorkaufsberechtigte kann
   sein Recht in diesem Fall nicht ausüben.
2. Es kann aber auch ein Vorkaufsrecht zu einem vorab fixierten Verkaufspreis vereinbart
   werden. Der Preis orientiert sich dabei nicht am Kaufvertrag mit dem Dritten. In diesem
   Fall ist das Vorkaufsrecht für alle Veräußerungsarten, also auch bei Tausch oder
   Schenkung anzuwenden.

Damit das Vorkaufsrecht an einer Immobilie wirksam entsteht ist ein Vorkaufsrecht-Vertrag
erforderlich. Dieser muss erst eingereicht werden. Das Grundbuchsgericht nimmt auf dessen
Basis die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch vor, wodurch es für jedermann
ersichtlich ist.

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Da das Vorkaufsrecht ein höchstpersönliches Recht ist, steht es ausschließlich der im
Vorkaufsrecht-Vertrag bezeichneten Person zu. Es kann nicht übertragen oder vererbt
werden. Aus Sicht des Vorkaufsberechtigten ist das Vorkaufsrecht also unvererblich, weil
dieses Recht mit dem Ableben erlischt.

Wird hingegen eine mit einem Vorkaufsrecht belastete Liegenschaft geerbt, geht das
Vorkaufsrecht auf die Erben über. Es bindet also auch die Erben des Eigentümers als
Schuldner des Vorkaufsrechts, solange das dieses nicht erlischt. Das ist vor allem dann
wichtig zu beachten, wenn die Erben die Immobilie nicht behalten, sondern gleich verkaufen
und den Erlös untereinander aufteilen möchten. Auch dann muss die Immobilie zuerst dem
Vorkaufsberechtigten zum Kauf angeboten werden.

Ab dem Erlöschen des Vorkaufsrechts ist der Eigentümer der Immobilie bei einem geplanten
Verkauf nicht mehr verpflichtet dem Berechtigten die Immobilie zum Kauf anzubieten.

Das Vorkaufsrecht erlischt aus verschiedenen Gründen:

1. Verzicht: Dem Vorkaufsberechtigten steht es frei durch eine ausdrückliche Erklärung auf
   das Recht zu verzichten.
2. Tod des Vorkaufsberechtigten: Da das Vorkaufsrecht ein höchstpersönliches Recht ist,
   kann es nur durch die im Vorkaufsrecht-Vertrag genannte Person ausgeübt und nicht
   übertragen bzw. vererbt werden. Das Vorkaufsrecht erlischt daher mit dem Tod der
   Berechtigten Person.
3. Abgeltung: Wenn der Vorkaufsberechtigte seine schriftliche Zustimmung erteilt, kann
   das Vorkaufsrecht abgegolten werden.
4. Nichtausübung: Es ist möglich das Recht nur auf den ersten Verkaufsfall zu beschränken.
   Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn der Vorkaufsberechtigte von diesem keinen Gebrauch
   macht.

Wenn eine Immobilie, die mit einem derartigen Recht belastet ist, verkauft wird, ohne dass der Berechtigte davon informiert wird, stehen diesem wegen Übergehung seines Vorkaufsrechts Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer zu.

Da das Vorkaufsrecht Kosten mit sich bringt, sollten diese in jedem Fall im Vorfeld vereinbar werden. Für die Notariatskosten und die Kosten für die Grundbucheintragung können Sie insgesamt mit einem Richtwert von etwa 500 € rechnen. Dieser Betrag kann je nach Komplexität nach oben oder unten hin abweichen.

Die Kosten werden üblicherweise vom Vorkaufsberechtigten getragen, weil dieser am Ende vom Recht profitiert. Selbstverständlich kann aber auch abweichendes vereinbart werden.

Obwohl es zusätzliche Kosten verursacht, kann es dennoch eine sinnvolle Maßnahme sein.