Beim privaten Immobilienverkauf sind die folgenden zwei Steuerabgaben stets zu beachten:
Grunderwerbssteuer
Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich, um eine Verkehrssteuer, die sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer geschuldet wird. Es jedoch üblich, dass diese Kosten vom Käufer übernommen werden, dies gilt es jedoch vertraglich zu vereinbaren. Im Fall einer solchen Vereinbarung zahlt der Verkäufer also keine Grunderwerbssteuer, diese trägt dann ausschließlich der Käufer. Der Steuersatz beläuft sich in der Regel auf 3,5 % des Kaufpreises der Immobilie.
Immobilienertragsteuer
Grundsätzlich muss jeder gewinnbringende Immobilienverkauf mit der
Immobilienertragsteuer (ImmoESt) versteuert werden. Hierbei handelt es sich um eine Art der Einkommenssteuer. Die Immobilienertragssteuer bezieht sich nur auf entgeltlich erworbene Grundstücke, da es sich hierbei in der Regel um gewinnbringende Immobilienverkäufe handelt.
Früher gab es die Spekulationssteuer, bei der nur dann Steuern zu zahlen waren, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren ab dem Erwerb wieder verkauft wurde. Diese wurde jedoch von der Immobilienertragsteuer abgelöst, welche seit 2012 beim Immobilienverkauf zu entrichten ist. Damit hat sich die Besteuerung von Immobilien 2012 grundlegend geändert.
Bei der Berechnung ist zwischen Neu- und Altgrundstücken zu differenzieren. Neugrundstücke sind solche, bei denen am 1.4.2012 die 10-jährige Spekulationsfrist nach alter Rechtslage noch nicht abgelaufen ist. Somit sind Neugrundstücke vor allem jene Immobilien, die nach dem 31.3.2002 gekauft worden sind. Altgrundstücke hingegen wurden in der Regel vor dem 31.3.2002 gekauft. Während bei Neugrundstücken 30 % des Veräußerungsgewinns zu bezahlen sind, ist bei Altgrundstücken eine Steuer in der Höhe von 4,2 % des Veräußerungserlöses zu zahlen.
Der Veräußerungsgewinn bei Neugrundstücken beim Immobilienverkauf wird folgendermaßen berechnet:
Veräußerungsgewinn = Veräußerungserlös - Anschaffungskosten
Der Veräußerungserlös ist jener Betrag, der beim Immobilienverkauf erzielt wurde. Als Anschaffungskosten bezeichnet man die Kosten, die tatsächlich beim Immobilienkauf geleistet wurden. Für gewöhnlich handelt es sich hierbei somit um den ursprünglich bezahlten Kaufpreis inklusive der damals entrichteten Grunderwerbsteuer. Die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten ergibt den Veräußerungsgewinn. Nur dieser Betrag wird mit dem 30-prozentigen Sondersteuersatz versteuert.
Steuerbefreite Immobilien
Es gibt zwei Fälle, in denen eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer vorgesehen ist:
Hauptwohnsitzbefreiung
Der Immobilienverkauf von Eigenheim oder Eigentumswohnungen (Grund + Boden) mit bis zu 1000m² ist in bestimmten Fällen nicht nach der ImmoESt zu versteuern. Das ist zum einen der Fall, wenn die Immobilie in den letzten beiden Jahren vor der Veräußerung vom Verkäufer durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Zum anderen ist das der Fall, wenn der Verkäufer die Immobilie in den letzten 10 Jahren vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat.
Herstellerbefreiung
Als steuerfrei gilt auch der Gewinn aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Ein solches Gebäude liegt vor, wenn der Eigentümer der Immobilie das finanzielle Baurisiko bei der Errichtung getragen hat. Wenn ein Bauunternehmen das Gebäude errichtet hat und der Eigentümer das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte, ist dieses auch als selbst hergestellt zu qualifizieren.
Sind die Voraussetzungen beider Steuerbefreiungen erfüllt, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang.
Das ist deswegen vorteilhaft, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung bleibt auch der zugehörige Grund und Boden von zu 1000 m² steuerfrei.
Die Errichtung des Kaufvertrags vor einem Rechtsanwalt oder Notar ist ein Gültigkeitserfordernis beim Immobilienverkauf. Für die Erstellung des Kaufvertrags und die treuhändige Abwicklung fallen in der Regel 1-3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt an. Diese Kosten werden üblicherweise vom Käufer der Immobilie bezahlt. Dabei gilt allgemein: je mehr Aufgaben einem Notar oder Anwalt übergeben werden, desto mehr Kosten werden logischerweise auch anfallen.
Zum Beispiel wird bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer und der sogenannten Lastenfreistellung (Löschung bestehender Hypotheken) durch den Notar oder Anwalt ein Honorar von ca. 300 bis 400 Euro zzgl. 20 %USt verrechnet. Die Kosten dafür werden häufig vom Veräußerer der Immobilie getragen, wobei auch hier abweichendes vereinbart werden kann.
Zusätzliche Kosten beim Immobilienverkauf können beispielsweise für Unterschriftsbeglaubigungen bei der Eintragung von Wohnungseigentum anfallen.
1. Steuern
Beim privaten Verkauf einer Immobilie sind die folgenden zwei Steuerabgaben stets zu beachten:
Grunderwerbssteuer
Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich, um eine Verkehrssteuer, die sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer geschuldet wird. Es jedoch üblich, dass diese Kosten vom Käufer übernommen werden, dies gilt es vertraglich zu vereinbaren. Im Fall einer solchen Vereinbarung zahlt der Verkäufer also keine Grunderwerbssteuer, diese trägt dann ausschließlich der Käufer. Der Steuersatz beläuft sich in der Regel auf 3,5 % des Kaufpreises.
Immobilienertragsteuer
Grundsätzlich muss jeder gewinnbringende Verkauf einer Immobilie mit der
Immobilienertragsteuer (ImmoESt), diese ist also eine Art der Einkommenssteuer, versteuert werden. Früher gab es die Spekulationssteuer, bei der nur dann Steuern zu zahlen waren, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren ab dem Erwerb wieder verkauft wurde. Diese wurde jedoch von der Immobilienertragsteuer abgelöst, welche seit 2012 anzuwenden ist. Die Besteuerung von Immobilien hat sich 2012 grundlegend geändert. Die Immobilienertragssteuer bezieht sich nur auf entgeltlich erworbene Grundstücke, das sind in der Regel gewinnbringende Immobilienverkäufe.
Es ist dabei zu differenzieren zwischen Neu- und Altgrundstücken. Neugrundstücke sind solche, bei denen am 1.4.2012 die 10-jährige Spekulationsfrist nach alter Rechtslage noch nicht abgelaufen ist, das sind also vor allem Immobilie, die nach dem 31.3.2002 gekauft worden sind. Altgrundstücke sind solche, die vor dem 31.3.2002 gekauft worden sind. Bei Altgrundstücken ist eine Steuer in der Höhe von 4,2 % des Veräußerungserlöses zu zahlen. Bei Neugrundstücken sind 30 % des Veräußerungsgewinns zu zahlen.
Diesen Veräußerungsgewinn bei Neugrundstücken berechnet man folgendermaßen:
Veräußerungserlös - Anschaffungskosten = Veräußerungsgewinn
Der Veräußerungserlös ist der Betrag, für den die Immobilie verkauft worden ist. Als Anschaffungskosten bezeichnet man die Kosten, die Sie tatsächlich geleistet haben, um Ihre Immobilie damals zu erwerben. Regelmäßig ist das also der ursprüngliche Kaufpreis, den Sie beim Erwerb gezahlt haben, aber zum Beispiel auch die damals bezahlte Grunderwerbsteuer zählt dazu.
Die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten ergibt den Veräußerungsgewinn. Nur dieser Betrag wird mit dem 30-prozentigen Sondersteuersatz versteuert.
Steuerbefreite Immobilien
Es gibt zwei Fälle, in denen eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer vorgesehen ist:
Hauptwohnsitzbefreiung
Veräußerungen von Eigenheim oder Eigentumswohnungen (Grund + Boden) bis zu 1000m² sind in bestimmten Fällen nicht nach der ImmoESt zu versteuern. Das ist zum einen der Fall, wenn die Immobilie in den letzten beiden Jahren vor der Veräußerung vom Verkäufer oder von der Verkäuferin durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Zum anderen ist das der Fall, wenn der Verkäufer oder die Verkäuferin die Immobilie in den letzten 10 Jahren vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat.
Herstellerbefreiung
Als steuerfrei gilt auch der Gewinn aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Davon ist dann die Rede, wenn der Eigentümer der Immobilie das finanzielle Baurisiko bei der Errichtung des Gebäudes getragen hat. Das wird auch dann angenommen, wenn ein Bauunternehmen das Gebäude errichtet hat und der Eigentümer das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.
Sind die Voraussetzungen beider Steuerbefreiungen erfüllt, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang.
Das ist deswegen vorteilhaft, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung wird auch der zugehörige Grund und Boden bis zu 1000 m² steuerfrei.
2. Anwalts- und Notariatskosten
Die Errichtung des Kaufvertrags vor einem Rechtsanwalt oder Notar ist ein Gültigkeitserfordernis bei Immobilienkaufverträgen. Für die Erstellung des Kaufvertrags und die treuhändige Abwicklung fallen in der Regel 1-3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt an. Diese Kosten werden üblicherweise vom Käufer der Immobilie bezahlt, dabei gilt allgemein: je mehr Aufgaben einem Notar oder Anwalt aufgetragen werden, desto mehr Kosten werden logischerweise auch anfallen.
Zum Beispiel wird bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer und der sogenannten Lastenfreistellung (Löschung bestehender Hypotheken) durch den Treuhänder (Notar oder Anwalt) ein Honorar von ca. 300 bis 400 Euro zzgl. 20 %USt verrechnet. Die Kosten dafür werden häufig vom Veräußerer der Immobilie getragen, wobei auch hier abweichendes vereinbart werden kann.
Zusätzliche Kosten können beispielsweise für Unterschriftsbeglaubigungen bei der Eintragung von Wohnungseigentum anfallen.
3. Grundbuchgebühr
Auch für die Eintragung im Grundbuch fällt eine Gebühr, in der Höhe von 1,1 % des Kaufpreises, an.
Wenn eine Hypothek eingetragen werden soll, betragen die Kosten 1,2 % vom Wert des Pfandrechts.
Zusätzlich ist für die Grundbucheintragung eine Eingabegebühr von 47 € (bei Eintragung im elektronischen Rechtsverkehr) oder 66 € (Eintragung nicht im elektronischen Rechtsverkehr)
4. Kosten für den Immobilienmakler
Oft ist die Abwicklung des Verkaufs einer Immobilie sehr zeitaufwendig, weswegen oft ein Immobilienmakler mit der Vermittlung beauftragt wird.
Die Kosten dafür belaufen sich für gewöhnlich auf max. 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt, wobei die Höhe der Provision auch Verhandlungssache ist. Grundsätzlich ist die Maklergebühr von beiden Parteien zu entrichten, es kann aber - und das ist in der Praxis die Regel - vereinbart werden, dass der Käufer alleine die Maklergebühren zu tragen hat. Es ist die Höchstgrenze für die Maklerprovision (3 %) zu beachten, diese richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.
In Österreich ist es beim Verkauf einer Immobilie verpflichtend, dem Erwerber der Immobilie, noch vor Vertragsabschluss, einen gültigen Energieausweis der Immobilie vorzulegen. Die Kosten eines gültigen Energieausweises sind abhängig von der Größe und der Lage der betroffenen Immobilie. In der Regel kann man bei einem Einfamilienhaus mit ca. 500 Euro rechnen, bei einem Mehrparteienhaus mit ca. 1000 Euro und bei einzelnen Eigentumswohnungen beginnen die Kosten bei ca. 60 Euro, wobei man in Österreich als Anhaltspunkt 1 Euro/ m² heranziehen kann.
Fazit
