Die Immobilienbewertung ist ein Verfahren zur Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie. Sie bildet die Grundlage für verschiedene Arten von Immobilientransaktionen, wie Kauf, Verkauf oder Beleihung. Ihr Ziel ist es, einen möglichst fairen Marktpreis zu ermitteln und dadurch sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vor unrealistischen Preisvorstellungen zu schützen.
Durch ein solches Gutachten wird ein Richtwert ermittelt, der für die Kaufpreisfindung herangezogen werden kann. Besonders wichtig ist es dabei auf seriöse Gutachter zu achten und nur registrierte und gerichtlich zertifizierte Sachverständiger für die Bewertung heranzuziehen.
In Österreich sind die folgenden drei Verfahren zur Immobilienbewertung geläufig:
Das Vergleichswertgutachten ist das am weitesten verbreitete Gutachten zur Wertermittlung von selbstgenutzten Immobilien. Durch den Vergleich mit den tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien bezieht es bei der Immobilienbewertung nämlich die aktuelle Marktlage mit ein. Dazu werden Immobilien in möglichst ähnlicher Lage, Größe, Zustand und Nutzungsart herangezogen. Der Verkauf dieser Immobilien muss hier allerdings in zeitlicher Nähe erfolgt sein.
Das Vergleichswertgutachten ist gerade wegen der Einbeziehung der Marktlage besonders geeignet zur Kauf- bzw. Verkaufspreisermittlung. Es wird aber auch zur Berechnung der Besteuerung im Falle einer Erbschaft oder Schenkung herangezogen, sowie zur Vermögensaufteilung bei Scheidungen.
Für bestimmte werterhöhende beziehungsweise wertmindernde Umstände werden im Zuge des Gutachtens Zu- oder Abschläge berechnet.
Für die Berechnung zu beachten sind:
Der offensichtlich größte Vorteil des Vergleichswertgutachtens ist, dass Preisschwankungen am Markt bei der Berechnung berücksichtigt werden. Aufgrund der geringeren Komplexität ist es außerdem leichter nachvollziehbar als die beiden folgenden Verfahren. Das schlägt sich auch im Preis nieder.
Das Vergleichswertgutachten eignet sich jedoch eher weniger für architektonisch außergewöhnliche Gebäude. In solchen Fällen gibt es oft keine vergleichbaren Immobilien.
Aber auch für vermietete Immobilien ist das Vergleichswertgutachten nicht zwingend die
beste Wahl.
Das Ertragswertgutachten wird in der Immobilienbewertung vor allem bei vermieten Immobilien und Gewerbeimmobilien angewendet. Es beruht auf einer sehr komplexen Berechnung und ist daher kostspieliger als das Vergleichswertverfahren.
Die Wertermittlung des Grundstücks und des Gebäudes erfolgt hierbei getrennt. Das ist darauf zurückzuführen, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, wohingegen das Gebäude lediglich eine bestimmte Restnutzungsdauer hat.
Bodenwert + Gebäudeertragswert + Gebäudewert = Ertragswert
Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks. Zu diesem wird dann der
Gebäudeertragswert hinzugerechnet, dieser wird folgendermaßen ermittelt:
Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten
= Jahresreinertrag
- Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz)
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältigungsfaktor
= Gebäudeertragswert
Der Jahresrohertrag setzt sich zusammen aus den erzielbaren ortsüblichen Mieteinnahmen.
Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Das sind die Kosten für Betrieb und Instandhaltung der Immobilie sowie Abschreibungen. Dadurch ergibt sich nun der Jahresreinertrag. Hiervon wird die Bodenwertverzinsung, berechnet durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz, abgezogen. Der Liegenschaftszinssatz dient der Kapitalisierung der zukünftigen Einnahmen einer Liegenschaft. Somit ergibt sich der Gebäudeertragswert, der mit dem Vervielfältigungsfaktor, einer Rechnungsgröße abgeleitet aus dem Liegenschaftszinssatz, multipliziert wird und so den Gebäudeertragswert darstellt.
Der Vorteil des Ertragswertgutachtens zur Immobilienbewertung ist, dass eine sehr genaue und aussagekräftige Ermittlung des Marktwerts und der zu erwartenden Erträge bei Anlageobjekten möglich ist. Die starke Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz, kann das Ergebnis jedoch stark verfälschen, wenn dieser nicht korrekt gewählt wird. Zudem ist wegen der Komplexität des Verfahrens mit erhöhten Kosten zu rechnen.
Das Sachwertverfahren wird in der Immobilienbewertung vor allem bei selbstgenutzten Immobilien verwendet, wenn das Vergleichswertverfahren mangels vergleichbarer Immobilien nicht angewendet werden kann. Der Marktwert wird durch Ermittlung der Kosten, die bei Wiederherstellung der Immobilie entstehen würden, festgestellt. Boden- und Gebäudewert werden auch beim Sachwertgutachten getrennt ermittelt.
Bodenwert + Gebäudewert = Sachwert
Der Bodenwert wird durch den Vergleich von Kaufpreisen ähnlicher unbebauter Liegenschaften ermittelt. Der Bauwert wird berechnet, indem von den Herstellungskosten des Gebäudes alle Wertminderungen, wie etwa durch Mängel oder das Alter, in Abzug gebracht werden. Wichtig sind bei diesem Verfahren daher Faktoren wie Baujahr, Bodenwert und die Grundstücksgröße.
Der große Nachteil des Sachwertgutachtens zur Immobilienbewertung ist, dass die Marktlage nicht berücksichtigt werden kann. Geeignet ist es aber vor allem für außergewöhnliche Gebäude, für die es keine Vergleichswerte gibt.
