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Fruchtgenussrecht, Wohnrecht und eingetragenes Mietrecht - 5 wichtige Unterschiede

von Sebastian Haupt
5. August 2022
Immobilien
Fruchtgenussrecht, Wohnrecht und eingetragenes Mietrecht - diese Begriffe kommen im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften oft vor. Doch worum geht es dabei genau? Was sind die Unterschiede und welche Rechte und Pflichten gehen damit einher? In diesem Artikel finden Sie Antworten auf alle Fragen zu Fruchtgenussrechten, Wohnrechten und eingetragenen Mietrechten.

Was ist das Fruchtgenussrecht?

Das Fruchtgenussrecht, in Deutschland auch Nießbrauchrecht genannt, ist in Österreich in § 509 ABGB gesetzlich geregelt. Man versteht darunter das Recht, eine Immobilie, die einem anderen gehört, selbst uneingeschränkt zu nutzen oder zu vermieten. 

Durch die Vermietung und die daraus resultierenden Mieterträgnisse kann der Nießbrauchsberechtigte die "Früchte aus der Immobilie genießen". Das bedeutet, er kann den wirtschaftlichen Nutzen aus der fremden Sache ziehen. Durch ein Fruchtgenussrecht kann daher das Eigentum an der Immobilie von der wirtschaftlichen Nutzung getrennt werden.

Ein typischer Fall, in dem sich ein Fruchtgenussrecht anbieten würde, ist folgender: ein Vater möchte seiner Tochter seine Eigentumswohnung schenken, hat aber den Wunsch, selbst noch in dieser Wohnung alt zu werden. Er kann die Wohnung der Tochter schenken und gleichzeitig mit dem Schenkungsvertrag ein Fruchtgenussrecht vereinbaren, welches ihm erlaubt, die Wohnung weiterhin selbst zu nutzen und sogar zu vermieten.

Die Einräumung eines Fruchtgenussrechtes erfordert die notarielle Beglaubigung und wird im Lastenblatt des Grundbuches eingetragen, weil es die Rechte des Eigentümers beschränkt.
Das Fruchtgenussrecht erlischt in der Regel mit dem Ableben der berechtigten Person und ist, sofern nichts anderes vereinbart wurde, nicht vererblich.
Umgekehrt hingegen sind die Erben des Eigentümers verpflichtet, das Fruchtgenussrecht weiterhin zu dulden, das Ableben des Eigentümers hat somit keine Auswirkungen auf den Bestand des Fruchtgenussrechtes.

Neben den weitreichenden Rechten, von denen der Berechtigte eines Fruchtgenussrechtes profitiert, treffen ihn auch einige Pflichten. Er ist zur Erhaltung der Immobilie verpflichtet, sofern die Kosten dafür aus den Mieteinnahmen gedeckt sind. Der Berechtigte eines Fruchtgenussrechts hat außerdem dafür zu sorgen, dass sich der Zustand der Immobilie nicht verschlechtert. Wird die Immobilie nur selbst bewohnt und nicht vermietet, orientiert man sich zur Berechnung der Instandhaltungspflicht am fiktiven Ertrag, also dem üblicherweise erzielbaren Mieterlös. Außerdem darf die Immobilie nicht vom Fruchtnießer verkauft oder verschenkt und auch nicht mit einem Pfandrecht belastet werden - diese Rechte kommen allein dem Eigentümer zu.

Was ist das Wohnrecht?

Unter einem Wohnrecht versteht man das Gebrauchsrecht an einer Immobilie, die einem nicht selbst gehört. Das Wohnrecht ist dem Fruchtgenussrecht ähnlich, der wesentliche Unterschied besteht darin, dass beim Wohnrecht, anders als beim Fruchtgenussrecht, ausschließlich das Recht besteht, die Immobilie selbst zu nutzen, nicht jedoch sie zu vermieten.

Auch das Wohnrecht ist ein höchstpersönliches Recht und wird nicht auf andere übertragen oder vererbt. Da es ebenfalls im Lastenblatt des Grundbuches eingetragen ist, ist es auch gegenüber Außenstehenden wirksam und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel im Fall eines eventuellen späteren Verkaufs bestehen. Ein freiwilliger Verzicht ist selbstverständlich jederzeit möglich - das Auflösen eines lebenslangen Wohnrechts gegen den Willen des Berechtigten ist hingegen nicht möglich.

Die Anwendungsfälle liegen ähnlich wie beim Fruchtgenussrecht bei Schenkungen innerhalb der Familie oder anderen nahestehenden Personen, aber auch gewerbliche Anbieter von Leibrentenmodellen räumen häufig Wohnrechte ein.

Eingetragenes Mietrecht

Auch Mietverträge können ins Grundbuch eingetragen werden, müssen das aber nicht, um wirksam zu sein. Unter der Verbücherung versteht man die Eintragung des Mietrechts ins Grundbuch. Sie ist keine Voraussetzung für die Entstehung des Mietrechts und hat auch keinen Einfluss auf die Gültigkeit des Mietvertrages. Jedoch bietet sie dem Mieter größtmögliche Sicherheit. Daher ist es in vielen Fällen ratsam, die Eintragung ins Grundbuch zusätzlich vorzunehmen. Sollte es im Zuge eines Verkaufs zu einem Eigentümerwechsel kommen, kann der Erwerber bei Mietverträgen, die dem ABGB unterliegen, in der Regel unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen, schon zum nächstmöglichen Termin den Mietvertrag aufkündigen.

Durch die Eintragung des Mietvertrages im Grundbuch kann einem solchen Fall vorgebeugt werden. Denn der neue Erwerber der Immobilie ist dann vollinhaltlich an den Bestandvertrag gebunden, unabhängig davon, ob er Vertragsvereinbarungen zwischen dem Mieter und dem alten Eigentümer kannte oder nicht. Um Ihnen maximale Sicherheit gewährleisten zu können, werden alle mit RuhestandPlus abgeschlossenen Mietverträge im ersten Rang des Grundbuches eingetragen. RuhestandPlus verzichtet zudem auf das aus dem Mietvertrag zustehende, außerordentliche Kündigungsrecht.

Fazit
Alle drei Rechte - das Fruchtgenussrecht, das Wohnrecht sowie das eingetragene Mietrecht - räumen Nutzungsmöglichkeiten an Immobilien ein. Welches für Sie das passende ist, richtet sich ganz nach Ihrem individuellen Bedarf. Wollen Sie eine Immobilie innerhalb der Familie verschenken, räumen Sie sich am besten mittels Fruchtgenussrechtes oder Wohnrechts die lebenslange Nutzungsmöglichkeit Ihres Zuhauses ein. Aber auch bei herkömmlichen Mietverträgen können Sie in bestimmten Fällen - wie etwa bei einem Verkauf an RuhestandPlus - durch die Eintragung von dem erhöhten Rechtsschutz des Grundbuchs Gebrauch machen.
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Fruchtgenussrecht, Wohnrecht und eingetragenes Mietrecht - was ist der Unterschied?

RuhestandPlus Magazin
6.01.2023
Fruchtgenussrecht, Wohnrecht und eingetragenes Mietrecht - diese Begriffe kommen im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften oft vor. Doch worum geht es dabei genau? Was sind die Unterschiede und welche Rechte und Pflichten gehen damit einher? In diesem Artikel finden Sie Antworten auf alle Fragen zu Fruchtgenussrechten, Wohnrechten und eingetragenen Mietrechten.

Fruchtgenussrecht

Das Fruchtgenussrecht, in Deutschland auch Nießbrauchrecht genannt, ist in Österreich in § 509 ABGB gesetzlich geregelt. Man versteht darunter das Recht, eine Immobilie, die einem anderen gehört, selbst uneingeschränkt zu nutzen oder zu vermieten. 

Durch die Vermietung und die daraus resultierenden Mieterträgnisse kann der Nießbrauchsberechtigte die "Früchte aus der Immobilie genießen". Das bedeutet, er kann den wirtschaftlichen Nutzen aus der fremden Sache ziehen. Durch ein Fruchtgenussrecht kann daher das Eigentum an der Immobilie von der wirtschaftlichen Nutzung getrennt werden.

Ein typischer Fall, in dem sich ein Fruchtgenussrecht anbieten würde, ist folgender: ein Vater möchte seiner Tochter seine Eigentumswohnung schenken, hat aber den Wunsch, selbst noch in dieser Wohnung alt zu werden. Er kann die Wohnung der Tochter schenken und gleichzeitig mit dem Schenkungsvertrag ein Fruchtgenussrecht vereinbaren, welches ihm erlaubt, die Wohnung weiterhin selbst zu nutzen und sogar zu vermieten.

Die Einräumung eines Fruchtgenussrechtes erfordert die notarielle Beglaubigung und wird im Lastenblatt des Grundbuches eingetragen, weil es die Rechte des Eigentümers beschränkt.

Das Fruchtgenussrecht erlischt in der Regel mit dem Ableben der berechtigten Person und ist, sofern nichts anderes vereinbart wurde, nicht vererblich.

Umgekehrt hingegen sind die Erben des Eigentümers verpflichtet, das Fruchtgenussrecht weiterhin zu dulden, das Ableben des Eigentümers hat somit keine Auswirkungen auf den Bestand des Fruchtgenussrechtes.

Neben den weitreichenden Rechten, von denen der Berechtigte eines Fruchtgenussrechtes profitiert, treffen ihn auch einige Pflichten. Er ist zur Erhaltung der Immobilie verpflichtet, sofern die Kosten dafür aus den Mieteinnahmen gedeckt sind. Der Berechtigte eines Fruchtgenussrechts hat außerdem dafür zu sorgen, dass sich der Zustand der Immobilie nicht verschlechtert. Wird die Immobilie nur selbst bewohnt und nicht vermietet, orientiert man sich zur Berechnung der Instandhaltungspflicht am fiktiven Ertrag, also dem üblicherweise erzielbaren Mieterlös. Außerdem darf die Immobilie nicht vom Fruchtnießer verkauft oder verschenkt und auch nicht mit einem Pfandrecht belastet werden - diese Rechte kommen allein dem Eigentümer zu.

Wohnrecht

Unter einem Wohnrecht versteht man das Gebrauchsrecht an einer Immobilie, die einem nicht selbst gehört. Das Wohnrecht ist dem Fruchtgenussrecht ähnlich, der wesentliche Unterschied besteht darin, dass beim Wohnrecht, anders als beim Fruchtgenussrecht, ausschließlich das Recht besteht, die Immobilie selbst zu nutzen, nicht jedoch sie zu vermieten.

Auch das Wohnrecht ist ein höchstpersönliches Recht und wird nicht auf andere übertragen oder vererbt. Da es ebenfalls im Lastenblatt des Grundbuches eingetragen ist, ist es auch gegenüber Außenstehenden wirksam und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel im Fall eines eventuellen späteren Verkaufs bestehen. Ein freiwilliger Verzicht ist selbstverständlich jederzeit möglich - das Auflösen eines lebenslangen Wohnrechts gegen den Willen des Berechtigten ist hingegen nicht möglich.

Die Anwendungsfälle liegen ähnlich wie beim Fruchtgenussrecht bei Schenkungen innerhalb der Familie oder anderen nahestehenden Personen, aber auch gewerbliche Anbieter von Leibrentenmodellen räumen häufig Wohnrechte ein.

Eingetragenes Mietrecht

Auch Mietverträge können ins Grundbuch eingetragen werden, müssen das aber nicht, um wirksam zu sein. Unter der Verbücherung versteht man die Eintragung des Mietrechts ins Grundbuch. Sie ist keine Voraussetzung für die Entstehung des Mietrechts und hat auch keinen Einfluss auf die Gültigkeit des Mietvertrages. Jedoch bietet sie dem Mieter größtmögliche Sicherheit. Daher ist es in vielen Fällen ratsam, die Eintragung ins Grundbuch zusätzlich vorzunehmen. Sollte es im Zuge eines Verkaufs zu einem Eigentümerwechsel kommen, kann der Erwerber bei Mietverträgen, die dem ABGB unterliegen, in der Regel unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen, schon zum nächstmöglichen Termin den Mietvertrag aufkündigen.

Durch die Eintragung des Mietvertrages im Grundbuch kann einem solchen Fall vorgebeugt werden. Denn der neue Erwerber der Immobilie ist dann vollinhaltlich an den Bestandvertrag gebunden, unabhängig davon, ob er Vertragsvereinbarungen zwischen dem Mieter und dem alten Eigentümer kannte oder nicht. Um Ihnen maximale Sicherheit gewährleisten zu können, werden alle mit RuhestandPlus abgeschlossenen Mietverträge im ersten Rang des Grundbuches eingetragen. RuhestandPlus verzichtet zudem auf das aus dem Mietvertrag zustehende, außerordentliche Kündigungsrecht.

Fazit

Alle drei Rechte - das Fruchtgenussrecht, das Wohnrecht sowie das eingetragene Mietrecht - räumen Nutzungsmöglichkeiten an Immobilien ein. Welches für Sie das passende ist, richtet sich ganz nach Ihrem individuellen Bedarf. Wollen Sie eine Immobilie innerhalb der Familie verschenken, räumen Sie sich am besten mittels Fruchtgenussrechtes oder Wohnrechts die lebenslange Nutzungsmöglichkeit Ihres Zuhauses ein. Aber auch bei herkömmlichen Mietverträgen können Sie in bestimmten Fällen - wie etwa bei einem Verkauf an RuhestandPlus - durch die Eintragung von dem erhöhten Rechtsschutz des Grundbuchs Gebrauch machen.
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