Leibrente in Österreich: Das müssen Sie wissen
von Sebastian Haupt
23. Juni 2023
Immobilien
Eine Leibrente in Österreich kann sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer zugutekommen. Ob die Leibrente für Sie die passende Lösung ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Dieser Beitrag erklärt, wie das Modell in Österreich funktioniert, wann der beste Zeitpunkt ist, sie in Anspruch zu nehmen, sowie die wichtigsten Vor- und Nachteile.
Wie funktioniert die Leibrente?
Bei einer Leibrente verpflichtet sich der Käufer Ihrer Immobilie zu monatlichen oder jährlichen Zahlungen bis zum Tod. Die Dauer der Zahlungen kann aber auch von der Lebensdauer des Käufers oder auch von der Lebensdauer einer dritten Person, z.B. der Witwe des Verkäufers, abhängen. Der Kaufpreis Ihrer Immobilie hängt von der Lebensdauer des Verkäufers ab. Ein lebenslanges Wohnrecht kann vertraglich vereinbart werden.
Für wen ist eine Leibrente geeignet?
Sie haben eine Pensionslücke
Es ist wichtig, die Pensionslücke zu berücksichtigen, da die staatliche Rente in der Regel niedriger ist als das letzte Gehalt vor Eintritt in den Ruhestand.
Sie können Ihre Immobilie nicht vererben
Normalerweise werden Immobilien gerne innerhalb der Familie weitergegeben, aber wenn dies nicht möglich ist, kann der Verkauf des Objekts eine Option sein.
Entlastung von Aufgaben
Wenn Sie eine Leibrente vereinbaren, können Sie als Verkäufer vereinbaren, dass der neue Eigentümer für Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich ist. Auf diese Weise können Sie sich von diesen Aufgaben entlasten.
Absicherung im Alter
Eine vertragliche Vereinbarung kann getroffen werden, um sicherzustellen, dass beide Partner das Haus weiterhin bewohnen und Anspruch auf die monatliche Rentenzahlung haben. Diese Vereinbarung kann zusätzliche finanzielle Sicherheit für Ihre Partnerin oder Ihren Partner bieten.
Leibrente für Ihre Familie
Das Modell kann innerhalb der Familie eine praktikable Option sein, um das Erbe fair zu verteilen und persönlichen Umständen gerecht zu werden.
Immobilienverkauf für eine Leibrente verkaufen in Österreich: Vor- und Nachteile Verkäufer
- Die monatlich zu bezahlenden Renten kann eine monatliche Pension erhöhen, jedoch bleibt die Immobilie bei einer Leibrente nicht im Familieneigentum.
- Ein lebenslanges Wohnrecht kann im Grundbuch eingetragen werden, aber es verfällt, wenn Sie ausziehen.
- Es besteht die Möglichkeit, eine Mindestzahlung zu vereinbaren, die an Erben geleistet werden muss, falls der Verkäufer der Immobilie verfrüht verstirbt.
- Da der Käufer mit der Leibrente ein gewisses Risiko eingeht, ist die Käufergruppe kleiner und es wird ein Preisabschlag erwartet, um dieses Risiko zu berücksichtigen.
- In manchen Fällen kann der gesamte Auszahlungsbetrag höher sein als der Verkaufspreis des Hauses, insbesondere wenn der Verkäufer ein hohes Alter erreicht.
- Wenn vereinbart wird, dass der Käufer für die Instandhaltung des Gebäudes verantwortlich ist, muss er sich darum kümmern, auch wenn Sie darin wohnen bleiben.
Immobilienverkauf für eine Leibrente kaufen in Österreich: Vor- und Nachteile für den Käufer
- Es ist möglich, eine Immobilie mit wenig Kapital zu kaufen, insbesondere wenn keine oder nur eine geringe Anzahlung vereinbart wird.
- Wenn das häufig vereinbarte Wohnrecht in der Immobilie besteht, mindert dies den Gesamtwert und die Immobilie kann nicht selbst genutzt werden.
- Sollte der Verkäufer früher versterben als im statistischen Durchschnitt, ist die bezahlte Summe in der Regel entsprechend niedriger.
- Es ist unvorhersehbar, wann die Immobilie tatsächlich frei wird.
- Die Leibrente kann ein Weg sein, um spekulativ eine Immobilie zu erwerben, die sonst nicht am Markt verfügbar wäre.
- Wenn der Verkäufer besonders lange lebt, kann dies für den Käufer im Vergleich zum klassischen Sofortkauf finanziell nachteilig sein.
Alternativen zur Leibrente
Die Zeitrente
Eine Möglichkeit, den Kauf einer Immobilie zu verzögern und die Zahlung auf Raten zu verteilen, bietet die sogenannte Zeitrente. Hierbei wird das Eigentum an die Immobilie direkt übertragen, jedoch erfolgt die Zahlung des Kaufpreises über einen definierten Zeitraum. Dadurch wird das Risiko minimiert, dass der Verkäufer überraschend lange in der Immobilie bleibt.
Die Umkehrhypothek
Hierbei erhält der Eigentümer einen Kredit, der durch die Immobilie besichert wird. Dieser Kredit wird erst nach dem Tod des Eigentümers zurückbezahlt, durch den Verkauf der Immobilie. Die Umkehrhypothek eignet sich besonders für schuldenfreie Eigentumsobjekte und beinhaltet oft ein lebenslanges Wohnrecht.
Vermietung
Wenn eine andere Wohnmöglichkeit zur Verfügung steht, kann auch die Vermietung der Immobilie eine Alternative sein. Hierdurch können Zusatzeinkünfte erzielt werden, um die Rente aufzubessern. Diese Option erfordert jedoch Arbeit und die Mieteinnahmen sind oft geringer als bei einer Leibrente. Die Immobilie bleibt jedoch im Besitz und kann später vererbt werden.
Der Teilverkauf
Für größere Immobilien kann auch ein Teilverkauf in Betracht gezogen werden. Hierbei wird die Liegenschaft in mehrere Einheiten unterteilt und eine neu geschaffene Wohnung oder Haushälfte verkauft. Diese Option eignet sich besonders, wenn eine hohe Nachfrage für Immobilien in dieser Lage besteht und der bauliche Aufwand überschaubar ist.
Spezialfälle der Leibrente
Die Pflege im Alter finanzieren
Die Leibrente kann auch als Finanzierungsoption für die Pflege im Alter genutzt werden. Wenn Sie Ihr Eigenheim auf Leibrentenbasis verkaufen, können Sie weiterhin darin wohnen und mit den Einnahmen die Kosten für eine Pflegekraft finanzieren, die vor Ort die notwendige Pflege übernimmt.
Hofübergabe
Für Landwirte, die ihre Landwirtschaft aufgeben möchten und einen Käufer suchen, kann die Leibrente eine attraktive Option sein. Insbesondere bei großen Anlagen und kostspieligen Maschinen kann der Gesamtwert des Betriebs schwer auf einmal zu finanzieren sein. In diesem Fall können Sie eine Leibrente vereinbaren, die den Käufer dazu verpflichtet, einen Teil des Kaufpreises sofort zu zahlen und zusätzlich eine lebenslange monatliche Rente zu zahlen. Ein Wohnrecht, beispielsweise für einen Teil des Hofes, kann ebenfalls vereinbart werden.
So sichern Sie sich gegen Risiken ab
Grundbücherliche Eintragungen
Sie können Ihre getroffenen Vereinbarungen im Grundbuch dokumentieren lassen. Dies beinhaltet das eingetragene Wohnrecht und die Belastung sowie ein Veräußerungsverbot, falls dies im Einzelfall erforderlich ist.
Indexierung
Um die Auswirkungen der Inflation auszugleichen, ist es möglich, im Vertrag zu vereinbaren, dass die Leibrente regelmäßig angepasst wird.
Professionelle Vertragsgestaltung
Es ist ratsam, einen Rechtsanwalt mit der gesamten Vertragsgestaltung zu beauftragen. Ein solcher Anwalt wird sicherstellen, dass alle Vereinbarungen klar und präzise niedergeschrieben sind und alle Unterschriften notariell beglaubigt werden.
Welche Steuern fallen bei einer Leibrente in Österreich an?
Das Steuerrecht unterscheidet grundsätzlich zwischen Rentenvereinbarungen im Rahmen der Übertragung von Betrieben, Teilbetrieben oder Mitunternehmeranteilen und der Übertragung von Einzelwirtschaftsgütern, die nicht aus Geld bestehen. Im Fall einer Leibrente im Zusammenhang mit dem Übergang vom privaten Immobilieneigentum handelt es sich um Letzteres.
Je nach Verhältnis des Rentenbarwerts und fälliger Einmalbeträge zum Wert des Wirtschaftsgutes wird zwischen einer Kaufpreisrente (Verhältnis 50% bis 125%), einer gemischten Rente (Verhältnis über 125% bis 200%) und einer Unterhaltsrente (Verhältnis unter 50% oder über 200%) unterschieden.
Bei den monatlichen Rentenzahlungen erfolgt ein sukzessiver Zufluss des abgezinsten Veräußerungserlöses. Wie sich daraus mögliche steuerpflichtige Einkünfte ergeben und über welchen Zeitraum diese zu versteuern sind, sollte in jedem Fall mit einem Steuerberater geklärt werden.
Wie Sie sehen, können die steuerrechtlichen Aspekte einer Leibrente sehr komplex sein. Deshalb ist es ratsam, bei der Ausgestaltung einer Leibrentenvereinbarung einen Steuerberater hinzuzuziehen.
