Beachten Sie diese 5 Nebenkosten beim Immobilen(ver)kauf

RuhestandPlus Magazin
21. November 2022

Beachten Sie diese 5 Nebenkosten beim Immobilen(ver)kauf

Bei einem Immobilienverkauf fallen neben dem Kaufpreis einige weitere Kosten wie etwa Steuern, Notariatskosten oder Grundbucheintragungsgebühren. Damit Sie von solchen Nebenkosten nicht überrascht werden, ist es im Sinne Ihrer Planungssicherheit ratsam, sich frühzeitig zu informieren, welche zusätzlichen Ausgaben Ihnen bei Immobilientransaktionen unter Umständen noch bevorstehen. Im folgenden Artikel werden diese ausführlich erklärt.

1. Steuern

Beim privaten Verkauf einer Immobilie sind die folgenden zwei Steuerabgaben stets zu beachten:

Grunderwerbssteuer

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich, um eine Verkehrssteuer, die sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer geschuldet wird. Es jedoch üblich, dass diese Kosten vom Käufer übernommen werden, dies gilt es vertraglich zu vereinbaren. Im Fall einer solchen Vereinbarung zahlt der Verkäufer also keine Grunderwerbssteuer, diese trägt dann ausschließlich der Käufer. Der Steuersatz beläuft sich in der Regel auf 3,5 % des Kaufpreises.

Immobilienertragsteuer

Grundsätzlich muss jeder gewinnbringende Verkauf einer Immobilie mit der
Immobilienertragsteuer (ImmoESt), diese ist also eine Art der Einkommenssteuer, versteuert werden. Früher gab es die Spekulationssteuer, bei der nur dann Steuern zu zahlen waren, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren ab dem Erwerb wieder verkauft wurde. Diese wurde jedoch von der Immobilienertragsteuer abgelöst, welche seit 2012 anzuwenden ist. Die Besteuerung von Immobilien hat sich 2012 grundlegend geändert. Die Immobilienertragssteuer bezieht sich nur auf entgeltlich erworbene Grundstücke, das sind in der Regel gewinnbringende Immobilienverkäufe.

Es ist dabei zu differenzieren zwischen Neu- und Altgrundstücken. Neugrundstücke sind solche, bei denen am 1.4.2012 die 10-jährige Spekulationsfrist nach alter Rechtslage noch nicht abgelaufen ist, das sind also vor allem Immobilie, die nach dem 31.3.2002 gekauft worden sind. Altgrundstücke sind solche, die vor dem 31.3.2002 gekauft worden sind. Bei Altgrundstücken ist eine Steuer in der Höhe von 4,2 % des Veräußerungserlöses zu zahlen. Bei Neugrundstücken sind 30 % des Veräußerungsgewinns zu zahlen.

Diesen Veräußerungsgewinn bei Neugrundstücken berechnet man folgendermaßen:

Veräußerungserlös - Anschaffungskosten = Veräußerungsgewinn

Der Veräußerungserlös ist der Betrag, für den die Immobilie verkauft worden ist. Als Anschaffungskosten bezeichnet man die Kosten, die Sie tatsächlich geleistet haben, um Ihre Immobilie damals zu erwerben. Regelmäßig ist das also der ursprüngliche Kaufpreis, den Sie beim Erwerb gezahlt haben, aber zum Beispiel auch die damals bezahlte Grunderwerbsteuer zählt dazu.
Die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten ergibt den Veräußerungsgewinn. Nur dieser Betrag wird mit dem 30-prozentigen Sondersteuersatz versteuert.

 

Steuerbefreite Immobilien
Es gibt zwei Fälle, in denen eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer vorgesehen ist:

Hauptwohnsitzbefreiung

Veräußerungen von Eigenheim oder Eigentumswohnungen (Grund + Boden) bis zu 1000m² sind in bestimmten Fällen nicht nach der ImmoESt zu versteuern. Das ist zum einen der Fall, wenn die Immobilie in den letzten beiden Jahren vor der Veräußerung vom Verkäufer oder von der Verkäuferin durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Zum anderen ist das der Fall, wenn der Verkäufer oder die Verkäuferin die Immobilie in den letzten 10 Jahren vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat.

Herstellerbefreiung

Als steuerfrei gilt auch der Gewinn aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Davon ist dann die Rede, wenn der Eigentümer der Immobilie das finanzielle Baurisiko bei der Errichtung des Gebäudes getragen hat. Das wird auch dann angenommen, wenn ein Bauunternehmen das Gebäude errichtet hat und der Eigentümer das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.

Sind die Voraussetzungen beider Steuerbefreiungen erfüllt, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang.
Das ist deswegen vorteilhaft, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung wird auch der zugehörige Grund und Boden bis zu 1000 m² steuerfrei.

2. Anwalts- und Notariatskosten

Die Errichtung des Kaufvertrags vor einem Rechtsanwalt oder Notar ist ein Gültigkeitserfordernis bei Immobilienkaufverträgen. Für die Erstellung des Kaufvertrags und die treuhändige Abwicklung fallen in der Regel 1-3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt an. Diese Kosten werden üblicherweise vom Käufer der Immobilie bezahlt, dabei gilt allgemein: je mehr Aufgaben einem Notar oder Anwalt aufgetragen werden, desto mehr Kosten werden logischerweise auch anfallen.

Zum Beispiel wird bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer und der sogenannten Lastenfreistellung (Löschung bestehender Hypotheken) durch den Treuhänder (Notar oder Anwalt) ein Honorar von ca. 300 bis 400 Euro zzgl. 20 %USt verrechnet. Die Kosten dafür werden häufig vom Veräußerer der Immobilie getragen, wobei auch hier abweichendes vereinbart werden kann.

Zusätzliche Kosten können beispielsweise für Unterschriftsbeglaubigungen bei der Eintragung von Wohnungseigentum anfallen.

3. Grundbuchgebühr

Auch für die Eintragung im Grundbuch fällt eine Gebühr, in der Höhe von 1,1 % des Kaufpreises, an.

Wenn eine Hypothek eingetragen werden soll, betragen die Kosten 1,2 % vom Wert des Pfandrechts.

Zusätzlich ist für die Grundbucheintragung eine Eingabegebühr von 47 € (bei Eintragung im elektronischen Rechtsverkehr) oder 66 € (Eintragung nicht im elektronischen Rechtsverkehr)

4. Kosten für den Immobilienmakler

Oft ist die Abwicklung des Verkaufs einer Immobilie sehr zeitaufwendig, weswegen oft ein Immobilienmakler mit der Vermittlung beauftragt wird.

Die Kosten dafür belaufen sich für gewöhnlich auf max. 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt, wobei die Höhe der Provision auch Verhandlungssache ist. Grundsätzlich ist die Maklergebühr von beiden Parteien zu entrichten, es kann aber - und das ist in der Praxis die Regel - vereinbart werden, dass der Käufer alleine die Maklergebühren zu tragen hat. Es ist die Höchstgrenze für die Maklerprovision (3 %) zu beachten, diese richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.

5. Der Energieausweis

In Österreich ist es beim Verkauf einer Immobilie verpflichtend, dem Erwerber der Immobilie, noch vor Vertragsabschluss, einen gültigen Energieausweis der Immobilie vorzulegen. Die Kosten eines gültigen Energieausweises sind abhängig von der Größe und der Lage der betroffenen Immobilie. In der Regel kann man bei einem Einfamilienhaus mit ca. 500 Euro rechnen, bei einem Mehrparteienhaus mit ca. 1000 Euro und bei einzelnen Eigentumswohnungen beginnen die Kosten bei ca. 60 Euro, wobei man in Österreich als Anhaltspunkt 1 Euro/ m² heranziehen kann.
Fazit
Damit Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie nicht von unerwarteten zusätzlich anfallenden Nebenkosten überrascht werden, ist es empfehlenswert, sich so früh wie möglich über diese zu informieren. Es kann auch sinnvoll sein, Angebote zu vergleichen, vor allem bei Maklern oder Anwälten.

Beachten Sie diese 5 Nebenkosten beim Immobilen(ver)kauf

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21. November 2022
Bei einem Immobilienverkauf fallen neben dem Kaufpreis einige weitere Kosten wie etwa Steuern, Notariatskosten oder Grundbucheintragungsgebühren. Damit Sie von solchen Nebenkosten nicht überrascht werden, ist es im Sinne Ihrer Planungssicherheit ratsam, sich frühzeitig zu informieren, welche zusätzlichen Ausgaben Ihnen bei Immobilientransaktionen unter Umständen noch bevorstehen. Im folgenden Artikel werden diese ausführlich erklärt.

1. Steuern

Beim privaten Verkauf einer Immobilie sind die folgenden zwei Steuerabgaben stets zu beachten:

Grunderwerbssteuer

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich, um eine Verkehrssteuer, die sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer geschuldet wird. Es jedoch üblich, dass diese Kosten vom Käufer übernommen werden, dies gilt es vertraglich zu vereinbaren. Im Fall einer solchen Vereinbarung zahlt der Verkäufer also keine Grunderwerbssteuer, diese trägt dann ausschließlich der Käufer. Der Steuersatz beläuft sich in der Regel auf 3,5 % des Kaufpreises.

Immobilienertragsteuer

Grundsätzlich muss jeder gewinnbringende Verkauf einer Immobilie mit der
Immobilienertragsteuer (ImmoESt), diese ist also eine Art der Einkommenssteuer, versteuert werden. Früher gab es die Spekulationssteuer, bei der nur dann Steuern zu zahlen waren, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren ab dem Erwerb wieder verkauft wurde. Diese wurde jedoch von der Immobilienertragsteuer abgelöst, welche seit 2012 anzuwenden ist. Die Besteuerung von Immobilien hat sich 2012 grundlegend geändert. Die Immobilienertragssteuer bezieht sich nur auf entgeltlich erworbene Grundstücke, das sind in der Regel gewinnbringende Immobilienverkäufe.

Es ist dabei zu differenzieren zwischen Neu- und Altgrundstücken. Neugrundstücke sind solche, bei denen am 1.4.2012 die 10-jährige Spekulationsfrist nach alter Rechtslage noch nicht abgelaufen ist, das sind also vor allem Immobilie, die nach dem 31.3.2002 gekauft worden sind. Altgrundstücke sind solche, die vor dem 31.3.2002 gekauft worden sind. Bei Altgrundstücken ist eine Steuer in der Höhe von 4,2 % des Veräußerungserlöses zu zahlen. Bei Neugrundstücken sind 30 % des Veräußerungsgewinns zu zahlen.

Diesen Veräußerungsgewinn bei Neugrundstücken berechnet man folgendermaßen:

Veräußerungserlös - Anschaffungskosten = Veräußerungsgewinn

Der Veräußerungserlös ist der Betrag, für den die Immobilie verkauft worden ist. Als Anschaffungskosten bezeichnet man die Kosten, die Sie tatsächlich geleistet haben, um Ihre Immobilie damals zu erwerben. Regelmäßig ist das also der ursprüngliche Kaufpreis, den Sie beim Erwerb gezahlt haben, aber zum Beispiel auch die damals bezahlte Grunderwerbsteuer zählt dazu.
Die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten ergibt den Veräußerungsgewinn. Nur dieser Betrag wird mit dem 30-prozentigen Sondersteuersatz versteuert.

 


Steuerbefreite Immobilien
Es gibt zwei Fälle, in denen eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer vorgesehen ist:

Hauptwohnsitzbefreiung

Veräußerungen von Eigenheim oder Eigentumswohnungen (Grund + Boden) bis zu 1000m² sind in bestimmten Fällen nicht nach der ImmoESt zu versteuern. Das ist zum einen der Fall, wenn die Immobilie in den letzten beiden Jahren vor der Veräußerung vom Verkäufer oder von der Verkäuferin durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Zum anderen ist das der Fall, wenn der Verkäufer oder die Verkäuferin die Immobilie in den letzten 10 Jahren vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat.

Herstellerbefreiung

Als steuerfrei gilt auch der Gewinn aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Davon ist dann die Rede, wenn der Eigentümer der Immobilie das finanzielle Baurisiko bei der Errichtung des Gebäudes getragen hat. Das wird auch dann angenommen, wenn ein Bauunternehmen das Gebäude errichtet hat und der Eigentümer das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.

Sind die Voraussetzungen beider Steuerbefreiungen erfüllt, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang.
Das ist deswegen vorteilhaft, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung wird auch der zugehörige Grund und Boden bis zu 1000 m² steuerfrei.

2. Anwalts- und Notariatskosten

Die Errichtung des Kaufvertrags vor einem Rechtsanwalt oder Notar ist ein Gültigkeitserfordernis bei Immobilienkaufverträgen. Für die Erstellung des Kaufvertrags und die treuhändige Abwicklung fallen in der Regel 1-3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt an. Diese Kosten werden üblicherweise vom Käufer der Immobilie bezahlt, dabei gilt allgemein: je mehr Aufgaben einem Notar oder Anwalt aufgetragen werden, desto mehr Kosten werden logischerweise auch anfallen.

Zum Beispiel wird bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer und der sogenannten Lastenfreistellung (Löschung bestehender Hypotheken) durch den Treuhänder (Notar oder Anwalt) ein Honorar von ca. 300 bis 400 Euro zzgl. 20 %USt verrechnet. Die Kosten dafür werden häufig vom Veräußerer der Immobilie getragen, wobei auch hier abweichendes vereinbart werden kann.
Zusätzliche Kosten können beispielsweise für Unterschriftsbeglaubigungen bei der Eintragung von Wohnungseigentum anfallen.

3. Grundbuchgebühr

Auch für die Eintragung im Grundbuch fällt eine Gebühr, in der Höhe von 1,1 % des Kaufpreises, an.
Wenn eine Hypothek eingetragen werden soll, betragen die Kosten 1,2 % vom Wert des Pfandrechts.
Zusätzlich ist für die Grundbucheintragung eine Eingabegebühr von 47 € (bei Eintragung im elektronischen Rechtsverkehr) oder 66 € (Eintragung nicht im elektronischen Rechtsverkehr)

4. Kosten für den Immobilienmakler

Oft ist die Abwicklung des Verkaufs einer Immobilie sehr zeitaufwendig, weswegen oft ein Immobilienmakler mit der Vermittlung beauftragt wird.

Die Kosten dafür belaufen sich für gewöhnlich auf max. 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt, wobei die Höhe der Provision auch Verhandlungssache ist. Grundsätzlich ist die Maklergebühr von beiden Parteien zu entrichten, es kann aber - und das ist in der Praxis die Regel - vereinbart werden, dass der Käufer alleine die Maklergebühren zu tragen hat. Es ist die Höchstgrenze für die Maklerprovision (3 %) zu beachten, diese richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.

5. Der Energieausweis

In Österreich ist es beim Verkauf einer Immobilie verpflichtend, dem Erwerber der Immobilie, noch vor Vertragsabschluss, einen gültigen Energieausweis der Immobilie vorzulegen. Die Kosten eines gültigen Energieausweises sind abhängig von der Größe und der Lage der betroffenen Immobilie. In der Regel kann man bei einem Einfamilienhaus mit ca. 500 Euro rechnen, bei einem Mehrparteienhaus mit ca. 1000 Euro und bei einzelnen Eigentumswohnungen beginnen die Kosten bei ca. 60 Euro, wobei man in Österreich als Anhaltspunkt 1 Euro/ m² heranziehen kann.

Fazit

Damit Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie nicht von unerwarteten zusätzlich anfallenden Nebenkosten überrascht werden, ist es empfehlenswert, sich so früh wie möglich über diese zu informieren. Es kann auch sinnvoll sein, Angebote zu vergleichen, vor allem bei Maklern oder Anwälten.

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